Покупка квартиры на этапе строительства является одним из выгодных способов приобретения недвижимости. Однако данная сделка связана с рядом рисков. В данной статье рассмотрим, что нужно учитывать при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме, чтобы не остаться с долгами и без жилья.

Первый ключевой момент: «Аккредитация застройщика и объекта конкретными банками»

При оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме необходимо обратить внимание, прежде всего, на аккредитацию застройщика и объекта конкретными банками. Как отметила директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» (г. Ростов-на-Дону) Елена Королева, если банк, в котором Вы собираетесь брать ипотечный кредит, уже аккредитовал (т.е. проверил и одобрил) данного застройщика и его конкретный объект, то степень надежности Вашей покупки очень высока. Кроме того, аккредитация существенно сокращает срок рассмотрения Вашей ипотечной заявки, так как службе безопасности банка остается проверить только одну выбранную Вами квартиру, а застройщик и объект уже проверены.

«Здесь также стоит серьезно посмотреть на количество банков, которые аккредитовали данного застройщика и его объект под ипотеку: чем больше таких банков, тем лучше, - считает Елена Королева. Хотя, если застройщик имеет аккредитацию от одного или нескольких банков с самыми жесткими правилами аккредитации (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк), то большого количества банков-партнеров ему может и не понадобиться».

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина считает, что наличие ипотеки – это уже некий гарант безопасности. Перед тем, как аккредитовать новостройку и начать выдачу кредитов, банк проверяет все имеющиеся документы на объект, изучает репутацию компании-застройщика. Требования к новостройкам могут варьироваться от банка к банку.

Второй ключевой момент: «Проверка документов»

Прежде чем приобрести квартиру в строящемся доме в ипотеку, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. Особое внимание нужно обратить на наличие разрешительных документов на строительство. Очень часто встречаются случаи, когда застройщик возводит многоэтажку на земельном участке, который предназначен только строительства небольшого дома.

Обычно вся необходимая документация представлена на сайте компании. Если застройщик не предоставляет Вам документы по проекту, то лучше не заключать с ним сделку.

При покупке квартиры на этапе строительства нужно обязательно обращать внимание на репутацию и опыт застройщика, тщательно изучать документацию компании в целом и проекта в частности, заметила директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.

Третий ключевой момент: «Посещение строительной площадки»

Сегодня большинство слабых компаний-застройщиков, которые официально еще не прекратили свое существование, но уже близки к этому, не имеют финансирования на продолжение строительства, их стройки заморожены, там нет людей и техники. Поэтому покупателю жилья на первичном рынке перед совершением сделки следует смотреть не уже введенные в эксплуатацию объекты данного застройщика, а посетить конкретный дом, в котором ему предлагают купить квартиру. Еще лучше – сделать это несколько раз.

Кроме того, показателем потенциального долгостроя может служить нежелание банков кредитовать данный объект. Еще одна деталь: застройщик, у которого есть серьезные проблемы с возведением объекта в намеченные сроки, старается не публиковать на своем официальном сайте и не вывешивать в публично доступных местах разрешение на строительство. Ведь по дате его выдачи очень легко определить, все ли на объекте идет по плану, рассказала директор по продажам ОО «Феникс-Инвест» Елена Королева.

«Однако ни одна схема не позволяет избежать долгостроя, - заявила Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - Не надо стесняться прибегать к услугам консультантов, задавать вопросы и выбирать застройщика, который, на ваш взгляд, своевременно построит объект. В условиях беспрецедентно широкого предложения первичный рынок функционирует как «рынок покупателя», есть возможность выбирать. Покупателю комфортно на таком рынке, но в списке его предпочтений при выборе компании-застройщика на первый план выходит критерий надежности. Следует выбирать не самое дешевое предложение, а жилье высокой степени готовности. Низкая стоимость на ранней стадии строительства обусловлена высоким риском сделки».

Ипотечные продукты на строящуюся недвижимость

Далее рассмотрим предложения банков.

Татфондбанк предлагает широкий диапазон ипотечных продуктов на приобретение квартиры в строящемся доме. Особо выгодными являются ипотечные кредиты по программе «Надежные застройщики», в рамках которой банк предоставляет ссуду по заниженной ставке на приобретение квартиры у аккредитованных застройщиков.
ВТБ24 предлагает ипотеку с господдержкой на приобретение квартиры в строящемся доме. Максимальная сумма составляет 8 млн руб., но не более 80% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 11,4%. Наряду с этим банк взимает комиссию при оформлении и выдаче кредита за перевод средств на счет застройщика в размере 1,5%, но не более 3 тыс. руб. Примечательно, что данное предложение доступно и пенсионерам, возраст которых на момент погашения ссуды составит менее 70 лет.
Ипотеку с господдержкой также предлагает и Сбербанк. Сумма ипотеки – 8 млн руб., первоначальный взнос 20%, срок – 30 лет. Стоимость данного продукта составляет 11,4% годовых, однако ставка может быть увеличена на 1 п.п. при отказе заемщика от пролонгации договора личного страхования.
В Локо-Банке ипотека с господдержкой предоставляется на 25 лет. Максимальная сумма 8 млн руб., первоначальный взнос от 20%. Процентная ставка составляет 12%, однако может быть увеличена на 0,7 п.п. в случае если заемщик откажется от личного страхования на второй год.

Таблица «Ипотечные продукты на покупку квартиры в строящемся доме»

Банк	Ставка	Первоначальный взнос	Максимальная сумма	Максимальный срок
Татфондбанк	От 7,7%	От 20%	3 млн руб.	20 лет
ВТБ24 (Ипотека с господдержкой)	11,4%	От 20%	8 млн руб.	30 лет
Сбербанк (Ипотека с господдержкой)	11,4%	От 20%	8 млн руб.	30 лет
Локо-Банк (Ипотека с господдержкой)	12%	От 20%	8 млн руб.	25 лет
Банк Москвы	13-14%	От 20%	До 80% от стоимости недвижимости	30 лет